Vendre un bien hérité au Portugal quand on vit en France : démarches, impôts et délais (2026)

Qui doit faire quoi au Portugal, et dans quel ordre ?

Un bien situé au Portugal suit les règles portugaises, même si toute la famille vit en France. Les étapes, dans l’ordre habituel :

Étape	Où	Délai ou coût
NIF (numéro fiscal portugais) pour chaque héritier	Consulat du Portugal, service des Finanças ou mandataire	Avant la déclaration fiscale
NIF de la succession (herança indivisa)	Finanças	Avant la déclaration fiscale
Déclaration de la succession (participação, Modelo 1 do Imposto do Selo)	Finanças	Fin du 3e mois suivant le mois du décès
Habilitação de herdeiros (acte qui désigne les héritiers)	Notaire portugais ou Balcão das Heranças	150 € au Balcão das Heranças
Inscription du bien au nom des héritiers	Conservatória (registre foncier)	425 € au Balcão avec partage et inscription
Vente : promesse (CPCV) puis acte (escritura)	Notaire, avocat ou Casa Pronta	Souvent 1 à 3 mois entre les deux
Déclaration de la plus-value au Portugal	Portal das Finanças (Modelo 3, annexe G)	Du 1er avril au 30 juin de l’année suivante

Chaque héritier a besoin d’un NIF, y compris ceux qui ne viendront jamais au Portugal. Les résidents de l’Union européenne n’ont pas besoin de représentant fiscal.

Quel est le délai pour déclarer la succession au Portugal ?

La déclaration (participação) doit être déposée avant la fin du troisième mois qui suit le mois du décès (article 26 du Code du droit de timbre). Un décès le 10 juin donne une échéance au 30 septembre. Le chef des Finanças peut accorder jusqu’à 60 jours de plus si vous justifiez d’un motif sérieux. Le texte ne prévoit aucun délai plus long quand le décès a lieu en France.

La déclaration est obligatoire même si tous les héritiers sont exonérés. Elle est déposée par le cabeça-de-casal, l’administrateur de la succession jusqu’au partage : le conjoint survivant, puis l’exécuteur testamentaire, puis l’héritier le plus proche (article 2080 du Code civil portugais). Elle liste les héritiers et les biens situés au Portugal, avec l’acte de décès, le testament éventuel et le NIF de chacun. Tant que la succession n’est pas partagée, le cabeça-de-casal paie aussi l’IMI (taxe foncière annuelle).

Faut-il payer le droit de timbre de 10 % ?

Le Portugal n’a pas d’impôt sur les successions à proprement parler. Il applique un droit de timbre de 10 % (poste 1.2 de la table générale) sur la valeur fiscale du bien, la VPT (valor patrimonial tributário), et non sur sa valeur de marché.

Héritier	Droit de timbre au Portugal
Conjoint ou partenaire de fait (unido de facto)	Exonéré
Enfants, petits-enfants	Exonérés
Parents, grands-parents	Exonérés
Frères et sœurs, neveux, nièces, autres	10 % de la VPT de leur part

Le taux de 0,8 % sur les immeubles (poste 1.1) vise les achats et les donations, pas les transmissions par décès. Il ne s’applique en succession que si, au partage, un héritier reçoit plus que sa part : l’excédent est alors soumis à l’IMT (droit de mutation) et au 0,8 %.

Qu’est-ce que la habilitação de herdeiros, et peut-on utiliser l’acte du notaire français ?

La habilitação de herdeiros est l’acte portugais qui désigne les héritiers ; le registre foncier et l’acheteur la demanderont. Elle ne partage rien. On l’obtient chez un notaire portugais ou au Balcão das Heranças, le guichet successions de l’IRN (Institut des registres et du notariat) : 150 € pour l’habilitation seule, 425 € avec le partage et l’inscription du bien.

Si le défunt vivait en France, la succession est en principe ouverte en France et réglée par la loi française (règlement européen 650/2012 : loi de la dernière résidence habituelle, sauf choix de la loi nationale dans un testament). Le notaire français peut délivrer un certificat successoral européen. Le règlement (article 69) en fait un document valable pour inscrire les biens dans les registres d’un autre État membre, donc au registre foncier portugais. Demandez au notaire portugais ce qu’il acceptera avant de commander des documents.

Vendre avant ou après le partage ?

Les deux sont possibles.

	Vendre avant le partage (succession indivise)	Partager, puis vendre
Qui signe	Tous les héritiers, et leur conjoint si le régime matrimonial l’exige	Le ou les héritiers attributaires
Démarches	Habilitação + inscription au nom des héritiers	Habilitação + acte de partage + inscription
Plus-value	Chaque héritier déclare sa quote-part	L’attributaire déclare la totalité ; la part reçue en plus est une nouvelle acquisition à la date du partage
Taxes du partage	Aucune	IMT et 0,8 % si un héritier reçoit plus que sa part

Vendre avant le partage est souvent plus simple si tous sont d’accord ; un seul refus bloque la vente.

Comment signer depuis la France ?

Les héritiers qui ne se déplacent pas signent une procuration (procuração) au profit d’un cohéritier ou d’un avocat portugais, pour la promesse, l’acte et les démarches fiscales. Deux solutions :

• Chez un notaire français, puis apostille. Depuis le 1er mai 2025, les apostilles ne sont plus délivrées par les cours d’appel mais par le notariat, via les conseils régionaux ou chambres interdépartementales des notaires. Une traduction en portugais est souvent demandée ; faites rédiger la procuration en version bilingue.
• Au consulat du Portugal dont vous dépendez en France : pas d’apostille nécessaire.

Faites-la tôt : c’est l’étape qui retarde le plus souvent la vente. Elle doit autoriser expressément à vendre et à percevoir le prix.

Quel impôt le Portugal prélève-t-il à la vente ?

Un vendeur non résident est imposé sur 50 % de la plus-value, au barème progressif de l’IRS (12,5 % à 48 % en 2026), le taux étant fixé en fonction de ses revenus mondiaux. L’ancien taux forfaitaire de 28 % ne s’applique plus depuis le 1er janvier 2023. Aucune retenue n’est faite chez le notaire : la plus-value est déclarée l’année suivante.

Pour un bien hérité, deux règles changent tout (article 45 du Code de l’IRS) :

• Le prix d’acquisition est la VPT retenue pour le droit de timbre, en général la valeur fiscale au jour du décès. Ce n’est ni le prix payé par vos parents, ni la valeur de marché. Les VPT sont souvent très inférieures au marché, ce qui gonfle la plus-value.
• La date d’acquisition est la date du décès. Le coefficient d’érosion monétaire ne s’applique que si le bien est détenu depuis au moins 24 mois à cette date.

On déduit aussi la commission d’agence (TVA comprise), le diagnostic énergétique et les travaux facturés des 12 dernières années. Détail dans notre guide (en anglais) sur la plus-value des non-résidents et sur les biens hérités.

Exemple chiffré : deux enfants vendent la maison de leur père

Le père, résident en France, meurt en mars 2024. Ses deux enfants, résidents en France, héritent à parts égales d’une maison dans le Minho. VPT au décès : 90 000 €. Enfants, donc aucun droit de timbre. Ils vendent en octobre 2026 pour 260 000 €. Chacun a 30 000 € d’autres revenus imposables. Le coefficient pour 2024 est 1,00 (barème 2025, faute de barème 2026 publié).

Étape	Calcul	Montant (€)
Prix de vente		260 000
Prix d’acquisition (VPT × coefficient)	90 000 × 1,00	−90 000
Commission d’agence	260 000 × 5 % × 1,23 (TVA)	−15 990
Diagnostic énergétique		−200
Plus-value totale		153 810
Part de chaque enfant	153 810 ÷ 2	76 905
Base imposable (50 %)	76 905 × 50 %	38 452,50
Revenu retenu pour le taux	38 452,50 + 30 000	68 452,50
Impôt sur ce total (barème 2026)		22 088,10
Taux moyen	22 088,10 ÷ 68 452,50	32,27 %
Impôt portugais par enfant	38 452,50 × 32,27 %	≈ 12 410

Chaque enfant déclare sa part au Portugal entre le 1er avril et le 30 juin 2027. Faites vos propres calculs avec le calculateur de vente (en anglais).

La France taxe-t-elle aussi la plus-value ?

Selon le texte de la convention, non pour l’impôt sur le revenu. La convention franco-portugaise du 14 janvier 1971, modifiée par l’avenant de 2016, attribue l’imposition des plus-values immobilières à l’État où se trouve le bien (article 14). Son article 24, paragraphe 1, a) prévoit que les revenus imposables au Portugal, autres que ceux des alinéas c, d et e (dividendes, intérêts, redevances, jetons de présence, artistes et sportifs), sont exonérés des impôts français visés à l’article 2. Le BOFiP (BOI-INT-CVB-PRT-10-30) décrit la même méthode : exonération, la France pouvant tenir compte de ce revenu pour le taux de vos autres revenus (taux effectif).

Mythe fréquent : « la France taxe avec un crédit d’impôt ». Beaucoup de sites français l’affirment. Dans la convention avec le Portugal, le crédit d’impôt ne vise que les catégories des alinéas c à e, pas l’immobilier. Comme l’administration peut avoir une pratique différente, faites confirmer la position par votre service des impôts des particuliers, ou demandez un rescrit si l’enjeu est important.

Et les prélèvements sociaux ? Sur une plus-value imposable en France, ils s’élèvent à 17,2 % (taux maintenu en 2026 pour les plus-values immobilières, en plus de l’impôt à 19 %). L’article 2 de la convention cite la CSG et la CRDS parmi les impôts couverts, donc exonérés dans ce cas. Il ne cite pas le prélèvement de solidarité (7,5 %). Nous n’avons trouvé aucune doctrine publiée sur ce point. C’est une question à poser à l’administration.

Si l’administration appliquait un crédit d’impôt. En France, le prix d’acquisition d’un bien hérité est la valeur déclarée dans la déclaration de succession, en général la valeur de marché. Supposons 200 000 € dans notre exemple. Chaque enfant aurait une plus-value française d’environ (260 000 − 16 190 − 200 000) ÷ 2 = 21 905 €. Aucun abattement pour durée de détention avant la 6e année. Impôt à 19 % : 4 162 €, bien inférieur aux 12 410 € payés au Portugal. Même dans cette lecture, il ne resterait donc aucun impôt sur le revenu à payer en France. Seul le sort des prélèvements sociaux (3 768 € à 17,2 %) resterait discutable.

Déclarez tout de même l’opération en France : selon la notice 2047 (revenus 2025), les revenus exonérés par convention mais retenus pour le taux effectif se portent à la rubrique 8 de la 2047, puis ligne 8TI de la 2042 C.

Faut-il aussi payer des droits de succession en France ?

C’est possible, indépendamment de la vente : aucune convention franco-portugaise ne couvre les successions.

Situation	Droits de succession français sur la maison portugaise ?
Le défunt était domicilié en France	Oui : la France taxe tous ses biens, où qu’ils soient
Le défunt vivait au Portugal, l’héritier vit en France depuis au moins 6 des 10 dernières années	Oui, sur ce que reçoit cet héritier
Le défunt et l’héritier vivaient hors de France	Non (sauf biens situés en France)

Les règles françaises s’appliquent alors normalement : conjoint ou partenaire de PACS exonéré, abattement de 100 000 € par enfant et par parent, 15 932 € entre frères et sœurs, 7 967 € pour un neveu ou une nièce (service-public.gouv.fr, février 2026). La déclaration est due dans les 6 mois du décès s’il a eu lieu en France, 12 mois s’il a eu lieu à l’étranger.

Si un droit de timbre a été payé au Portugal (frères, sœurs, neveux), l’article 784 A du CGI permet de l’imputer sur les droits français dus sur ce bien, dans la limite de l’impôt français correspondant. Pour des enfants, rien n’a été payé au Portugal, donc rien n’est à imputer.

Combien de temps prévoir ?

Seuls deux délais sont légaux : la déclaration Modelo 1 (fin du 3e mois suivant le décès) et la déclaration de la plus-value (1er avril – 30 juin de l’année suivant la vente). Pour le reste, comptez quelques semaines pour les NIF et l’habilitação, davantage si des actes français doivent être apostillés et traduits, puis souvent 1 à 3 mois entre la promesse et l’acte. Pour le déroulé complet d’une vente depuis l’étranger, voir vendre en tant que non-résident et les coûts de la vente (en anglais).

Points clés

• Déclarez la succession aux Finanças (Modelo 1) avant la fin du 3e mois suivant le mois du décès, même si tous les héritiers sont exonérés.
• Conjoint, enfants et parents ne paient pas le droit de timbre de 10 % ; frères, sœurs et neveux le paient sur la VPT.
• Chaque héritier a besoin d’un NIF ; une procuration signée chez un notaire français doit être apostillée, ou signée au consulat du Portugal.
• Au Portugal, 50 % de la plus-value est imposée au barème progressif, avec la VPT au décès comme prix d’acquisition.
• Selon la convention franco-portugaise (articles 14 et 24), la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu en France ; faites confirmer le traitement des prélèvements sociaux.
• Si le défunt vivait en France, la maison portugaise entre aussi dans la succession française.